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上海二手房成交“翘尾” 中介静待春天

作者: admin 来源: 未知 时间: 2022-01-06 阅读:

  中原地产数据显示,11月份,上海二手房成交1.5万套,环比10月上涨12%,并实现连续两个月小幅上扬。但相比全年成交最高峰1月份的4.4万套,仍然跌去了65.9%。价格方面,上海二手房价11月份均价环比下跌2%至5.16万元/平方米。

  今年以来,上海二手房成交从年初的历史高位开始下调,9月份不足1.2万套,创年内新低。10月份以后,二手房成交止跌并小幅回升,稍有回暖,但最近的成交量均不到1.5万套。

  对比上海二手房市场过往正常月均2万套左右的成交量水平,目前的二手房成交依然是低迷状态。

  多名中介人士指出,二手房已出现有筑底迹象,明年市场大概率会企稳,但年初学区房热潮或许不再,因为教育政策也改了。

  与这一波行情相对应的是中介出现关门与裁员。半年间,上海中介行业已发生巨变:中原地产内地高管人事地震,多名跟随创始人施永青打下内地市场江山的老中原人出走;而房多多撤资导致原萃不得不裁员解散。

  据不完全统计,上海中原门店今年已关闭近50%,从过往的500多家门店变成如今的300家不到,而上海链家则从1400家门店左右缩减到900多家。

  年关将至,上海中介行业也在静待春天的到来。至少,成交持续反弹,市场信心在慢慢回归。

  今年,对上海二手房市场行情影响最大的是“三价取低”政策。7月9日核验价出台之后,上海二手房市场直接迎来了调控大招:“三价就低”。

  8月6日起,上海各银行审核贷款金额,开始以“三价就低”为原则,“三价”即合同网签价、涉税评估价、银行评估价,银行将根据“三价”中,相比最低的价格为基准,来审批贷款额度。比如一套房源实际成交价格350万元,核验价格220万元,相当于直接打了6折,银行给买家的贷款也将按照核验价“打折”,这意味着买家的首付款要从35%提高到56%。这对买家的购买力是一个不小的考验。

  随后,21世纪经济报道记者走访了市区一些中介门店,发现没有成交量的支持,不管次新房抑或“老破小”,挂牌价格都有不同程度的下调。据部分中介人员与房东介绍,上海二手房价正在逐渐回到2020年年底的价格水平,有千万总价的房源挂牌三个月直降158万。

  10月开始,由于业主心态改变,挂牌价比市场价稍微低一点的房源都很快出手,比如万科海上传奇一套85平方米两房单元,挂牌价900万,比市场价低100万左右,很快就成交,买家的二手房贷也很快下来。记者抽样调查了几套房源,发现房贷放款提速了不少,从8、9月份的4-6个月提速到2-3个月。

  “二手房(贷款)现在就有额度,只要材料齐全,审核通过后,很快就能放款。”一名商业银行二手房信贷部经理对要申请贷款的咨询客户表示。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出,目前市场还是处于偏冷的格局。成交之所以出现回弹和信贷略有宽松有关,审批时间、放款时间都恢复到正常节奏,市场走出修复行情。从价格角度来看,由于连续多月成交量低于正常水平,因此价格处于高位震荡,议价空间早已打开,目前普遍有2%左右的空间,千万以上的高价房源可以达到3%上。基于成交量出现反弹,市场信心有所企稳,从价格指数来看,仅仅下跌0.1%,跌幅比前期有所减小。

  然而,二手房价还在继续下探。“‘三价就低’不放松的话,明年二手房价会跌到核验价,那时候中介挂牌的真房源会越来越多。”一名消费者如此认为。

  另一方面,太平洋房屋一名大区总指出,年底市场出现了筑底的迹象,主要是今年刚性需求量一直是被压抑的,一旦在明年初释放,传统的学区房旺季还可能会如约而至。

  今年9月,唐镇融创项目开盘认筹并没有市场想象那么火爆,周边二手房成交也在下行,门店陆续关闭。一名中介人员透露,临近年底,二手房成交里面有15%-20%是房东为了“打新”,房产证去名字产生的交易。

  12月初,一名小中介创始人对21世纪经济报道记者表示,他的公司目前已经裁员将近1/3,行业的趋势对中介行业的影响还是很大。

  上海中介行业的收缩有一个标志性事件:中原集团旗下原萃大股东房多多撤资,直接导致原萃的解散。今年8月,在开完内部董事会后,房多多突然决定不再支持原萃和几亩置业的发展,导致原萃出现资金链缺口,公司正常发展受阻。随后几亩置业陆续关店,快速收缩,目前还有部分加盟店在自主经营。

  过往上海中介市场份额排名第三的中原地产,在经历施永青退休、高管层人事大调整、裁员、关店之后,规模也大幅收缩,在11月份排名中位居第四,前三分别为上海链家、太平洋房产和我爱我家。12月15日,中原地产(中国内地)华东区总裁兼上海中原总经理玉家雄正式上任,其表示将努力在明年第一季度带领上海中原达成“扭亏为盈”这一目标,同时,也希望在经营状况比较稳定之后,能让门店数量重回有竞争力的数量。

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